Dopad Green Dealu na zdražování nových bytů v ČR

Evropská unie v rámci Green Dealu zavádí řadu konkrétních opatření, která mají snížit emise skleníkových plynů a zvýšit energetickou nenáročnost budov. Tyto požadavky se přímo promítají do výstavby nových developerských bytů ale i do výstavby individuálních rodinných domů včetně developerských. Tato skutečnost vede k výraznému zdražování. Podívejme se na konkrétní opatření a jejich dopady, včetně toho, jak se podílejí na navýšení cen.

Fotovoltaika na střechách

Jedním z konkrétních požadavků Green Dealu je instalace fotovoltaických panelů na nových budovách. Podle směrnice EU o energetické účinnosti budov (EPBD) musí nové rodinné domy a bytové komplexy od roku 2025 splňovat přísné standardy pro výrobu energie z obnovitelných zdrojů. To znamená, že nejen developerské projekty musí počítat s instalací solárních panelů.

Průběh integrace fotovoltaiky v bytového sektoru

Například instalace fotovoltaického systému pro rodinný dům stojí v průměru 150 000 až 300 000 korun, v závislosti na velikosti a technologii a to v tomto případě nepočítáme s možností bateriového úložiště, které může cenu výrazně navýšit. U bytových domů jsou náklady ještě vyšší, protože je potřeba pokrýt větší plochu střechy a zajistit distribuci energie do jednotlivých bytů. Tyto náklady se následně promítají do ceny bytů, což je činí méně dostupnými.
Pro developery to znamená nejen vyšší počáteční investice, ale také nutnost koordinace s dodavateli technologií a získání dalších potřebných povolení, tento požadavek opět může výrazně prodloužit dobu výstavby, administrativní zátěž, což se projeví na ceně každého nového bytu.

Rekuperace a nucené větrání

Dalším požadavkem je instalace rekuperačních systémů, které zajišťují efektivní výměnu vzduchu a zároveň šetří energii. Podle nových norem musí být všechny nové budovy vybaveny systémem nuceného větrání s rekuperací tepla, jedná se o technologii, která zachytává teplo z odpadního vzduchu a používá jej k ohřevu čerstvého vzduchu přiváděného do bytových prostor. Opět se jedná jak o developerskou tak i individuální výstavbu.

Náklady na rekuperační systém pro rodinný dům se pohybují kolem 100 000 až 200 000 korun, u bytových domů jsou náklady vyšší a obvykle dosahují několika milionů korun. Tyto investice se následně promítají do ceny bytů a rodinných domů, což zvyšuje jejich konečnou cenu.

Pro developery to znamená nutnost integrovat tyto systémy do projektů od samého začátku, což vyžaduje úzkou spolupráci jak s technickými specialisty ale dodavateli, což v současném prostředí může vést ke komplikacím a dalším nákladům, zejména pokud se v průběhu výstavby objeví technické problémy, které však mohou nastat i při samotném provozu jednotlivých budov.

Zateplení a energetická náročnost budov

Green Deal také zavádí přísnější požadavky na zateplení budov a jejich energetickou náročnost. Nové budovy musí splňovat standardy pasivních nebo téměř nulových domů, což znamená, že musí být vysoce izolované a využívat energie co nejefektivněji. To vyžaduje použití kvalitních izolačních materiálů, trojskel oken a dalších technologií, které zvyšují náklady na výstavbu.

Například náklady na zateplení rodinného domu mohou vzrůst o 10–20 % oproti standardní výstavbě. U bytových domů jsou tyto náklady ještě vyšší, protože je potřeba izolovat větší plochy a zajistit komplexní řešení pro celý objekt.

Pro developery to znamená vyšší náklady na materiály a práci, ale také nutnost zajistit, aby všechny části budovy splňovaly přísné normy. To může vést k prodloužení doby výstavby a zvýšení administrativní zátěže.

Udržitelné stavební materiály

Green Deal také podporuje používání udržitelných stavebních materiálů, které mají nižší uhlíkovou stopu. To znamená, že developerské projekty musí používat materiály jako recyklovaný beton, dřevo z certifikovaných zdrojů nebo ekologické izolace. Tyto materiály jsou často dražší než tradiční alternativy, což dále zvyšuje náklady na výstavbu.

Například ekologické cihly nebo izolační materiály na bázi recyklovaných surovin mohou být až o 30 % dražší než běžné materiály. To se následně promítá do ceny bytů, což je činí méně dostupnými pro širší veřejnost.

Pro developery to znamená nutnost hledat nové dodavatele a materiály, což může být časově náročné a nákladné. Navíc musí zajistit, aby všechny použité materiály splňovaly požadavky na udržitelnost, což vyžaduje další testování a certifikace.

Náklady na certifikace a administrativu

Kromě samotných stavebních nákladů přináší Green Deal také zvýšené náklady na certifikace a administrativu. Developerské projekty musí prokázat, že splňují všechny požadavky na energetickou účinnost a udržitelnost, což vyžaduje náročné testování a certifikace. Tyto procesy jsou časově i finančně náročné a zvyšují celkové náklady na výstavbu.

Například certifikace pasivního domu může stát až 50 000 korun, a to bez započtení nákladů na přípravu dokumentace a testování. Tyto náklady se následně promítají do ceny bytů.

Pro developerské projekty to znamená další administrativní zátěž a nutnost spolupracovat s certifikačními orgány což jistě povede k prodloužení doby výstavby a zvýšení nákladů.

Dopady na developerské projekty

Výsledkem těchto požadavků je výrazné zdražování nových bytů a rodinných domů. Podle odhadů České stavební komory se ceny nových bytů v důsledku těchto opatření zvýšily v průměru o 15–20 %. To znamená, že cena bytu, která by bez těchto požadavků činila například 4 miliony korun, se může zvýšit až o 800 000 korun. Pro mnoho lidí, zejména mladých rodin nebo lidí s nižšími příjmy, je tak pořízení vlastního bydlení stále obtížnější.

Pro developery to znamená vyšší náklady na výstavbu a nutnost přizpůsobit se novým požadavkům. To může vést ke snížení ziskovosti projektů a zvýšení rizika, že některé projekty nebudou realizovány kvůli vysokým nákladům.

Celkový dopad Green Dealu na trh s nemovitostmi

Green Deal sice přináší pozitivní změny v oblasti ochrany klimatu, ale jako „Green deal nevýhody“ lze považovat například konkrétní požadavky, které však výrazně zvyšují náklady na výstavbu nových bytů a rodinných domů v ČR. Povinná fotovoltaika, rekuperace, přísné požadavky na zateplení a udržitelné materiály vedou k zdražování bytů, což zhoršuje jejich dostupnost.

Pro developery to znamená vyšší náklady, administrativní zátěž a riziko snížení ziskovosti projektů. Evropská unie by měla zvážit, jak tyto dopady zmírnit, aby byl přechod k udržitelné ekonomice spravedlivý a nedocházelo k prohlubování sociálních nerovností.